Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334). Итак, ипотека — это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом. Далее рассмотрим подробнее предметы ипотеки, группируя их примерно так же, как это делает ст.5 Закона об ипотеке. Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших. Путь, по которому шла Россия в своём историческом развитии, определил неоднозначность подхода к земельным отношениям. И одной из основных проблем сегодня является проблема собственности на землю — именно эта проблема в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный рынок земли. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” относит к недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ”). Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения, как предназначенные для постоянного проживания граждан (ст.7).