Форс-мажор – слово, яке сміливо можна віднести до ТОП використовуваних слів в Україні за останній тиждень. А все чому? ВРУ прийняла закон, яким віднесла карантин, встановлений Кабінетом Міністрів України, до форс-мажорних обставин, а пізніше і взагалі віднесла до підстав, за яких орендар може звільнятися від сплати орендної плати за час карантину.
Хоча, форс-мажор в оренді зовсім не новий, і підприємці масово вже зустрічалися з ним, коли почалося проведення антитерористичної операції на Сході України.
Головне запитання, чи може карантин як форс-мажор звільнити від сплати орендної плати? Розберемося разом.
Ні відвернути, ні передбачити
Щоб якась обставина, під дію якої потрапила сторона договору, могла вважатися форс-мажором (обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає), вона має відповідати таким ознакам:
— надзвичайність (тобто такі обставини носять винятковий характер і знаходяться за межами впливу сторін);
— непередбачуваність (настання або наслідки таких обставин неможливо було передбачити, зокрема на момент укладення відповідного договору, перед терміном настанням зобов’язання або до настання відповідного обов’язку);
— невідворотність (непереборність) обставин (неминучість таких подій та (або) їх наслідків);
І найголовніше – причинно-наслідковий зв’язок між обставиною/подією і неможливістю використання приміщення.
Маю підозри, що мало хто вписував у свої договори карантин як форс-мажор, тому законодавець максимально спростив ситуацію та відніс карантин до законодавчо визначених обставин непереборної сили. Тому, карантин, запроваджений в Україні у зв’язку із Covid-19 – є форс-мажорною обставиною в силу положень статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні».
Можна не платити?
Можна! Але тільки штрафні санкції (стаття 617 Цивільного кодексу України, стаття 218 Господарського кодексу України).
Форс-мажор не звільняє від сплати орендної плати. Тільки від відповідальності.
Але тут ВРУ прийшла на допомогу та вказала, що «з моменту встановлення карантину і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».
Що це дає орендарям? Можливість не платити орендну плату, але за умови невикористання приміщення.
Зараз важко сказати як суди будуть розцінювати неможливість використання приміщення, якщо у ньому знаходилося майно орендаря, а діяльність здійснювати діяльність заборонено. Адже, це і є використанням.
Тому, як і до внесення змін до Цивільного кодексу України, найоптимальнішим варіантом залишається провести переговори з орендодавцем та домовитися про зменшення або відміну орендної плати, взявши на озброєння такі нормативно-правові акти:
- постанова КМУ від 11 березня 2020 року № 211 (якою запроваджено карантин);
- частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України (частина 4 вказаної статті);
- стаття 617 Цивільного кодексу України, стаття 218 Господарського кодексу України»
- стаття 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні».
Не забувайте закріпити ваші домовленості у додатковій угоді до договору оренди.
Існує ще один варіант не платити орендну плату, більш радикальний.
Припинення зобов’язання у зв’язку із обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (стаття 607 Цивільного кодексу України). Фактично, припинення орендного зобов’язання змусить вас забрати усі речі з приміщення (не використовувати його) та не надаватиме у подальшому права користування на це приміщення.
Довести наслідки
Саме час повернутися до причинно-наслідкового зв’язку.
Чи у всіх випадках карантин є обставиною, за яку орендар не відповідає? Звісно, ні!
Важливим є причинно-наслідковий зв’язок між запровадженням карантину та неможливістю використання приміщення.
Наприклад, якщо компанія, яка здійснює торгівлю одягом, орендувала приміщення для складу, але внаслідок карантину не має можливості продавати цей товар в своєму магазині. Є величезні сумніви, що за таких умов карантин можна вважати форс-мажором.
До того ж, відсутність у вас коштів для розрахунку не може вважатися форс-мажором (стаття 617 Цивільного кодексу України) та підставою для несплати орендної плати.
Важливо! Обов’язок доказування дії обставини непереборної сили (форс-мажорних обставин) та причинно-наслідкового зв’язку покладається на сторону, яка порушила зобов’язання.
Як засвідчити обставини непереборної сили?
Встановити настання форс-мажорних обставин може ТПП. Також органами, які мають таке право, є регіональні ТПП, але за умови, що сторони прямо погодили це в договорі. Інакше суд може не взяти до уваги сертифікат, виданий регіональною ТПП (про що свідчить судова практика).
Інші органи не уповноважені засвідчувати дію обставин непереборної сили та видавати сертифікати про це, а можуть тільки зафіксувати наявність або відсутність певного факту. Тому помилковою є думка, що довідки або листи будь-яких державних органів можуть бути підставою для звільнення від відповідальності у зв’язку з дією форс-мажорних обставин.
Для встановлення форс-мажору та отримання свідоцтва до ТПП (регіональної ТПП) подається заява визначеної форми з додатками. При цьому справляється плата, розмір якої затверджується ТПП.
І наостанок: сам по собі сертифікат про форс-мажорні обставини автоматично не дає можливості не платити орендну плату. Особа, яка потрапила під дію форс-мажору, повинна повідомити про це орендодавця у найкоротші строки.
Замість висновків. Віднесення карантину до форс-мажору, а потім і до можливих підстав для відміни орендної плати, не дає автоматичної законодавчої можливості не сплачувати орендну плату. Тому, все що залишається – проводити переговори з орендодавцем, озброївшись законодавчими актами, та викладати домовленість письмово.