Специально для газеты “Юридическая практика” №39
Отвод земельных участков по новым правилам может обернуться для потенциальных арендодаторов дополнительными затратами и судебными тяжбами.
27 июля 2013 года вступили в силу два Закона Украины, которыми внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют земельные правоотношения.
Речь идёт о Законах Украины от 02 июля 2013 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в сфере земельных правоотношений об упрощении процедуры отведения земельных участков» и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об усовершенствовании процедуры отведения земельных участков», которыми внесено ряд законодательных нововведений, в том числе, изменены правила получения земельных участков в собственность и в пользование, уточнены полномочия органов власти при согласовании землеустроительной документации.
Среди основных изменений необходимо отметить значительное упрощение процедуры предоставления в аренду государственных и коммунальных земельных участков, которые уже сформированы согласно данных земельного кадастра и право собственности на которые зарегистрировано в реестре вещных прав на недвижимое имущество. Сегодня предоставление таких участков в пользование без изменения их целевого назначения осуществляется по одному решению органа власти без составления какой-либо землеустроительной документации.
Самым радикальным в рамках последних изменений является возможность разработки проекта отвода земельного участка государственной или коммунальной собственности без наличия разрешения соответствующего органа власти.
Согласно новым правилам в случае бездействия органов власти, а именно непринятия своевременного решения о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства или при отсутствии мотивированного отказа, заказчик вправе заказать разработку проекта отвода в землеустроительной организации без получения соответствующего разрешения. Об этом заявитель обязан письменно уведомить орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком.
Очевидно, что введение в действие данного положения направлено на стимулирование соблюдения установленных законом сроков органами власти в ходе процедуры отведения земельных участков. Недостатком такого нововведения является возникновение риска одновременной разработки нескольких проектов отвода одних и тех же земельных участков разными лицами.
Наряду с этим, принятыми законами установлен ряд ограничений полномочий органов исполнительной власти и местного самоуправления, которые согласовывают документацию землеустройства. Среди прочего, должностным лицам запрещено требовать от заявителей дополнительные материалы и документы, которые не предусмотрены Законом Украины «О землеустройстве» в составе проекта землеустройства. Органы, которые уполномочены согласовывать проект, согласно ЗК Украины, не могут привлекать к рассмотрению какие бы то ни было организации, учреждения, органы власти, требовать предоставления согласований проекта вышеперечисленными субъектами.
Также, неправомерными признаны требования со стороны органов власти к заявителям по поводу проведения каких-либо дополнительных исследований, экспертиз или других работ, не предусмотренных законом.
На практике, до вступления в силу названных законов, достаточно распространёнными были требования органов власти, которые согласовывают проекты, предоставлять дополнительные заключения и акты различных организаций и учреждений. Например, органы охраны культурного наследия требовали результаты археологических исследований участка, а органы охраны окружающей природной среды – акты обследования зелёных насаждений, и т.д.
Иногда в определённой местности формировался негласный порядок последовательности предоставления согласований проекта отвода компетентными органами.
В данный момент чётко определено, что каждый орган рассматривает проект землеустройства самостоятельно и не может требовать предварительного согласования проекта другими органами. Исключением является лишь согласование органами земельных ресурсов, которое в любом случае получается в первоочерёдном порядке.
С принятием вышеуказанных законов в ЗК Украины чётко определён перечень соответствующих архитектурных отделов районных, Киевской, Севастопольской госадминистраций, согласование проектов которыми необходимо в случае отведения земельного участка под строительство (или уже застроенного земельного участка), в зависимости от расположения земельного участка.
Также, среди полномочий местных госадминистраций выделились такие, как согласование проектов установления границ административно-территориальных единиц, а также материалов инвентаризации земель в части соответствия такой документации законодательству в сфере градостроительства и архитектуры, охраны культурного наследия.
В связи с ликвидацией территориальных управлений охраны окружающей природной среды, которые входили в структуру Минприроды, и передачей своих полномочий областным, Киевской, Севастопольской городским госадминистрациям, органу исполнительной власти АР Крым, принятыми законами определены природоохранные органы, которые согласовывают проекты отвода при наличии соответствующих оснований, определённых в ст. 186-1 ЗК Украины.
Ко всем административным услугам по согласованию проектов землеустройства теперь официально можно получить доступ через центры предоставления административных услуг или через Единый государственный интернет-портал административных услуг. Наряду с этим, такие услуги предоставляются в обязательном порядке центральными органами исполнительной власти по месту расположения земельного участка через территориальные органы, созданные по такому же принципу – в районах, городах областного, республиканского (АР Крым) значения и как межрегиональные (полномочия которых распространяются на несколько административно-территориальных единиц), в случае отсутствия таких – территориальными органами, созданными в АР Крым, областях, городах Киеве и Севастополе, а при отсутствии последних – непосредственно центральными органами исполнительной власти.
Новшества не оставили без внимания и правила пользования данными Государственного земельного кадастра (ГЗК). Согласно последним изменениям в случае возникновения необходимости получения извлечения из ГЗК не обязательно обращаться к регистратору по месту расположения земельного участка. Извлечение из ДЗК на земельный участок может быть выдано любым государственным кадастровым регистратором независимо от места расположения земельного участка.
Характеризуя последние нововведения, нельзя не отдать должное попыткам народных депутатов принятыми актами исправить многочисленные ошибки, заложенные в ЗК Украины предыдущими изменениями.
Так, существенные недостатки ЗК Украины содержались в нормах, которыми установливались полномочия Госземагенства и Минагрополитики. Предыдущая редакция содержала коллизию, согласно которой различные нормы Кодекса одновременно наделяли указанные госорганы полномочиями по распоряжению государственными сельскохозяйственными землями.
Внесёнными изменениями данные противоречия устранены, а полномочия закреплены за Госземагенством.
Подводя итоги, необходимо отметить, что Законы от 02 июля 2013 года можно охарактеризовать как позитивные.
При этом некоторые нововведения подлежат надлежащей реализации на практике, как, например, норма о возможном получении извлечений из ГЗК у любого кадастрового регистратора независимо от местонахождения участка. Другие нормы, как возможность разработки проекта без разрешения органа власти, несут в себе риски возникновения судебных тяжб и дополнительных затрат для потенциальных землепользователей; кроме того данная норма создаёт дополнительные возможности для злоупотреблений органами власти при распоряжении землёй. Сюда можно отнести умышленное игнорирование органом власти заявления об отводе земли и возможность обойти требование об обязательности проведения земельных торгов в таком случае.
Устранить указанные риски могли бы возложение дополнительных обязательств на органы, уполномочненные распоряжаться государственными и коммунальными землями, в том числе в части обеспечения открытости информации в земельной сфере, а также ограничения в сфере разработки проектов землеустройства без разрешения органов власти.