Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является важнейшим фактором обеспечения и защиты прав участников гражданских правоотношений, официального признания и юридического закрепления государством прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
С 01 января 2013 года в соответствии с новой редакцией Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон) регистрация прав на недвижимость и их обременений проводится государственными регистраторами прав на недвижимое имущество, а также нотариусами как специальными субъектами, на которых возлагаются функции государственных регистраторов.
Процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, перечень документов, необходимых для ее проведения, права и обязанности субъектов в сфере государственной регистрации прав определяются вышеуказанным Законом, Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденным постановлением Кабинета министров Украины от 22 июня 2011 N 703 (далее – Порядок), а также рядом других нормативных актов.
Учитывая, что существующие сейчас правила государственной регистрации прав на недвижимость существенно отличаются от тех, которые существовали ранее, они имеют как положительные моменты так и некоторые недостатки.
Новый порядок оформления и регистрации прав на недвижимость направлен упростить процедуру регистрации прав и сделать систему учета прав более прозрачной и упорядоченной.
Далее мы подробнее рассмотрим существующую процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и ее основные преимущества.
1. Сокращение количества инстанций, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость.
Ранее процедура регистрации прав на недвижимое имущество, их ограничений осуществлялась различными регистрирующими органами.
До 2013 году имущественные права на землю и здания (сооружения), расположенные на ней, содержались в разных реестрах. Землей – занималось Госземагентство, а зданиями – коммунальные предприятия БТИ. Государственную регистрацию сделок, ипотек, сведений об обременениях недвижимого имущества осуществляли нотариусы. При этом каждый из указанных субъектов имел доступ только к «своему» реестру, что часто приводило к злоупотреблениям со стороны недобросовестных участников правоотношений.
На сегодня создана единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, которая соединила в себе информацию о земельных участках и объектах, которые на них находятся.
Согласно указанному Закону государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (земельные участки, жилые дома, квартиры, здания и сооружения и т.п.) проводят государственные регистраторы, на которые возложена обязанность ведения регистрационных дел относительно объектов недвижимого имущества.
Государственные регистраторы осуществляют регистрацию прав на новостройки, реконструированное недвижимое имущество, а также то имущество, которое не было зарегистрировано до 1 января 2013 года в соответствии с действующим законодательством.
В случаях, предусмотренных ст. 18 Закона, государственные регистраторы осуществляют выдачу и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки (вместо государственных актов, которые выдавались до 2013 г.).
Вместе с тем предусмотрена упрощенная процедура регистрации прав на недвижимое имущество, которая заключается в возложении на нотариусов функций по осуществлению государственной регистрации права на уже зарегистрированы объекты недвижимости с внесением соответствующей информации в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Нотариусы осуществляют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, регистрация которых проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, во время совершения нотариального действия с недвижимостью, объектом незавершенного строительства. То есть, нотариусы осуществляют так называемую «вторичную» государственную регистрацию прав на недвижимость.
2. Создание единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
С введением новой системы регистрации прав на недвижимость остановлено действие Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек. Однако права, зарегистрированные в указанных реестрах, остаются в силе.
Отныне государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который содержит информацию как о недвижимом имуществе, так и о правах на него. Необходимо указать , что основой для учета прав на земельные участки является Государственный земельный кадастр, который ведется территориальными органами Госземагентства.
Так, согласно ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» в Государственном реестре прав регистрируются вещные права и их обременения на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.
Таким образом в связи с изменениями в порядке и системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений был создан единый реестр таких прав и переданы функции и полномочия по его ведению специализированному органу – Укргосреестру.
3. Четкое определение момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений.
Согласно ч. 1 ст. 15 Закона регистрация заявления и принятия решения о регистрации прав являются отдельными этапами процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений.
В соответствии с ч. 11 ст. 15 Закона датой и временем государственной регистрации прав и их отягощений считаются дата и время регистрации соответствующего заявления в органе государственной регистрации прав.
Принятию решения о проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений предшествует установление факта отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации, приостановления рассмотрения заявления о государственной регистрации. Таким образом, момент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и момент государственной регистрации заявления о проведении такой регистрации совпадают при условии, если отсутствуют предусмотренные законодательством основания для отказа в проведении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Положительной моментом является не только привязка момента регистрации прав к моменту подачи соответствующего заявления, но и установление единого подхода к регистрации прав, на основании которых они возникают, переходят или прекращаются.
Так, на сегодня отменена необходимость регистрации сделок (договоров) наряду с регистрацией права, о чем внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс Украины и закон “Об аренде земли”.
Но в то же время остался неурегулированным вопрос субаренды земли, поскольку норма о том, что договор субаренды земли подлежит государственной регистрации, не была исключена из действующей редакции Закона Украины “Об аренде земли”.
4. Единые сроки государственной регистрации и предоставления информация из Государственного реестра.
Согласно ч. 5 ст. 15 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления в орган государственной регистрации прав заявления о такой регистрации и документов, необходимых для ее проведения.
Государственная регистрация прав, их отягощений в результате совершения нотариального действия (предоставление отказа в ней) проводится одновременно с совершением такого действия.
В соответствии с п. 14 Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 N 703 орган государственной регистрации прав в день принятия заявления (запроса) выдает или направляет заказным письмом с описью вложения заявителю выписку, информационную справку или выписку из Государственного реестра прав или решение об отказе в предоставлении информации из Государственного реестра прав или получения информации из Государственного реестра прав по результатам рассмотрения запроса в один из способов, который указан в заявлении (запросе).
5. Определение фиксированной платы за проведение регистрационных действий.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона за проведение государственной регистрации прав и их отягощений взимается государственная пошлина.
Сейчас за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество взимается плата в размере 7 необлагаемых минимумов доходов граждан, за государственную регистрацию иного вещного права на недвижимое имущество, отягощения права на недвижимое имущество – 3 необлагаемых минимумов доходов граждан.
Ранее органы местного самоуправления самостоятельно определяли размер платы за проведение регистрации прав на недвижимость.
Кроме этого, при совершении нотариальных действий относительно недвижимого имущества отдельно оплачиваются нотариальные услуги.
Следует отметить, что стоимость услуг нотариусов по регистрации прав на недвижимость существенно превышает установленный законом размер госпошлины.
Несмотря на свои положительные моменты, новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество имеет и существенные недостатки.
1. Относительно ограничения доступа органов регистрации к Государственному земельному кадастру.
В настоящее время действующим законодательством Украины не предусмотрено доступа органов государственной регистрации прав к базам данных органов Государственного земельного кадастра, а лишь установлен механизм взаимодействия этих органов с целью обмена соответствующей информацией (статья 28-1 Закона, статья 30 Закона “О Государственном земельном кадастре”).
Государственная регистрация прав на земельные участки проводится после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре, до момента внедрения электронного подключения нотариусов к Государственному земельному кадастру, после чего при совершении нотариальных действий выдача таких выписок из Государственного земельного кадастра (ГЗК) на земельный участок будет осуществляться нотариусами лично.
Так что в будущем Госземагентство и Минюст намерены упростить процедуру регистрации прав на земельные участки.
В частности, чтобы гражданам при первичной регистрации земельного участка и прав на него не приходилось обращаться к двум ведомствам, государственным кадастровым регистраторам планируется дать право непосредственно регистрировать участок в базе Укргосреестра, а нотариусам право получать выписку из ГЗК непосредственно во время совершения нотариальных действий.
Однако и тут не все так просто. После начала работы нового ГЗК и открытия общего доступа к нему в сети Интернет, многие граждане столкнулись с проблемой, которая вызвала у них панический страх. Суть проблемы состоит в том, что они не смогли найти свои земельные участки на кадастровой карте Укргосреестра. Как выяснилось, всему виной ненадлежащий уровень технического и програмного обеспечение ГЗК.
Согласно Европейских стандартов ГЗК должен содержать информацию не только о площади земельных участков и их целевом назначении, но и в том числе о количественной и качественной характеристиках земель, об их оценке, распределении земель между собственниками и пользователями.
В настоящее время в существующем виде ГЗК не соответствует своему законодательному определению — ни тому, который дан в Земельном кодексе, ни тому, который содержится в Законе “О государственном земельном кадастре”. Создание ГЗК явно проводились с нарушением технических регламентов и требований к геодезическим и картографическим работам, что повлекло множество проблем с его применением (отсутствие зарегистрированных земельных участков, существование «накладок», искаженная конфигурация земельных участков и т.п.).
При таких условиях неизвестно, когда ГЗК заработает полноценно.
2. Относительно удостоверения права постоянного пользования землей.
Так как согласно нового порядка государственные акты не выдаются, на законодательном уровне остался неурегулированным вопрос, каким документом удостоверяется право постоянного пользования землей, поскольку в Законе указаны лишь случаи выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.
3. Относительно порядка предоставления информации из государственного реестра прав на недвижимое имущество.
С момента внедрения новой системы регистрации прав на недвижимое имущество нотариусы столкнулись с некоторыми практическими неудобствами.
Так, согласно п. 2 Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 N 703, информация из Государственного реестра прав предоставляется государственным регистратором прав на недвижимое имущество в форме извлечения, информационной справки и выписки.
В соответствии с п. 7 Порядка доступа нотариусов к Государственного реестра прав на недвижимое имущество пользования информацией о зарегистрированных вещных правах, их отягощения на объект недвижимого имущества, содержащейся в Государственном реестре прав, осуществляется нотариусом исключительно при совершении нотариальных действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.
Запрещается предоставлять другим лицам по их обращению информацию, полученную в соответствии с указанным Порядком, кроме случаев, установленных законом.
Исходя из толкований указанных норм, нотариусы лишены законодательной возможности предоставлять владельцам и правообладателям официальную информацию из реестра прав на недвижимость.
Как пример, собственник имущества или лицо, имеющее вещное право на чужое недвижимое имущество, лишены возможности получить у нотариуса информацию о таком имуществе непосредственно перед совершением нотариальных действий в отношении такого имущества.
В таком случае, вышеуказанные лица должны сначала обратиться к государственному регистратору для получения выписки из реестра, а затем, убедившись в том, что имущество действительно существует в реестре и на него нет никаких отягощений, обращаются к нотариусу для совершения нотариальных действий.
Безусловно, было бы удобнее, если бы нотариусы самостоятельно могли выдавать выписки из реестра прав на недвижимое имущество. Это объединило бы процедуры получения информации об имуществе и совершения нотариальных действий в отношении такого имущества.
4. Относительно процедуры регистрации права пользования (аренды) недвижимостью.
С изменением законодательного подхода к порядку регистрации прав на недвижимое имущество появились некоторые коллизии в процессе регистрации права пользования (аренды) недвижимостью.
Так, для того, чтобы зарегистрировать право пользования (аренды) земельного участка, собственник должен сначала согласно новому порядку зарегистрировать право собственности на указанное имущество.
Согласно ч. 4 ст. 3 Закона права на недвижимое имущество и их отягощения, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, при условии, если регистрация прав и их отягощений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их отягощений действовало законодательство, не предусматривающее обязательной регистрации таких прав и их отягощений.
Однако, на практике органы регистрации отказывают гражданам в регистрации права пользования недвижимым имуществом, учитывая, что право собственности на имущество не зарегистрировано в соответствии с порядком, определенным законом.
При таких условиях органы регистрации советуют сначала обращаться к ним с заявлением о регистрации права собственности, а потом уже регистрировать иное вещное право на имущество.
Пунктом 6 Заключительных и переходных положений Закона N 1878 от 11.02.2010 г. (с изменениями и дополнениями) определено, что физические и юридические лица освобождаются от уплаты государственной пошлины при проведении государственной регистрации прав, возникших и зарегистрированных до проведения государственной регистрации прав в порядке, определенном Законом.
Таким образом, вопрос законодательного регулирования отношений в сфере государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество имеет основополагающее значение для общества в целом.
Поскольку новая система регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества в настоящее время находится в стадии становления, остается надеяться, что со временем все существующие коллизии будут урегулированы на законодательном и техническом уровнях.