14 августа с.г. после официального опубликования вступило в силу Постановление Кабинета Министров Украины № 805 от 22.07.2009, которым Кабинет Министров утвердил Порядок и правила обязательного страхования имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Указанные Порядок и Правила призваны, по мнению правительства, урегулировать вопросы проведения обязательного страхования имущественных рисков, возникающих в процессе строительства жилья, которое ведется за счет средств, привлеченных от доверителей в управление, с целью защиты интересов тех же таки доверителей. Почему, по мнению правительства? Потому что лично мне в процессе изучения данного нормативного акта каких-то механизмов защиты интересов именно доверителя обнаружить не удалось. Более того, сам документ составлен, по меньшей мере, как-то непродуманно, если не сказать – странновато. Аргументы? Пожалуйста.
В целом, идея обязательного страхования указанных имущественных рисков нашла свое законодательное воплощение в Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» № 692-VI от 18.12.2008г. В частности, указанным законом были внесены очень существенные изменения в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Именно этим законом сегодня урегулированы отношения застройщиков, управляющих и доверителей, возникающие при осуществлении строительства жилой недвижимости за счет привлеченного от физических (прежде всего) и юридических лиц финансирования.
Если абстрагироваться от вопросов законодательного лоббирования, то можно сказать, что в свое время данный закон был принят с целью упорядочивания в первую очередь самой процедуры привлечения средств от населения и защиты этого самого населения от нечистых на руку субъектов рынка, с большой готовностью деньги привлекающих, однако не готовых или не совсем готовых вовремя и качественно обеспечить собственно процесс строительства. Что же касается страхования, то в соответствии с п.4Закона № 692-VI предписывалось в часть 1 статьи 7 Закона Украины «О страховании», содержащую перечень видов обязательного страхования включить пункт 39, которым к таким обязательным видам страхования отнести страхование имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом, в часть 1 статьи 7 Закона Украины «О страховании» ранее уже были в свое время включены такие виды обязательного страхования, прямо связанные с реализацией Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», как страхование строительно-монтажных работ застройщиком и страхование ответственности застройщика перед третьими лицами. Впоследствии страхование ответственности застройщика перед третьими лицами было исключено из этого перечня, и по состоянию на сегодня видов обязательного страхования при строительстве жилья за средства, привлеченные от доверителей, осталось два: страхование строительно-монтажных работ и страхование имущественных рисков. Итак, переходим к теме нашей статьи – обязательному страхованию имущественных рисков по договору об участии в ФФС, а точнее к утвержденным Кабмином Правилам и Порядку. К имущественным рискам, которые подлежат обязательному страхованию по договору об участии в ФФС, анализируемые Порядок и Правилапредписывают относить:
- несвоевременное введение в эксплуатацию объекта строительства и/или объекта инвестирования;
- несоответствие технических характеристик объекта строительства и/или объекта инвестирования, оборудования, устанавливаемого на объекте инвестирования для дальнейшей передачи в собственность доверителя, условиям договора управителя с застройщиком или проектной декларации, требованиям стандартов, норм и правил;
- невыполнение, ненадлежащее или несвоевременное выполнение работ на объекте строительства и/или объекте инвестирования, предусмотренных договором об участии в ФФС;
- отсутствие технической документации (паспортов, сертификатов, гарантийных документов) на оборудование, устанавливаемое на объекте инвестирования и в дальнейшем передаваемое в собственность доверителя;
- непредоставление управляющим доверителю информации, предусмотренной Правилами фонда или договором об участии в фонде, приведшее к нанесению ущерба доверителю или повлекло за собой возникновение дополнительных обязательств доверителя перед управляющим.
Не стану вдаваться в анализ самого перечня, так как гораздо более любопытным является то, кого Порядок и Правила определили в качестве страхователя и, таки образом, возложили на него обязанность застраховать все выше указанные риски. Таким лицом, по мнению Кабмина должен стать … Доверитель!
Вот ведь как оказывается все можно оригинально повернуть! Бедный доверитель, который принес и вручил третьему лицу деньги в управление в надежде на то, что в установленный срок он взамен получит жилье с обусловленными характеристиками, – он теперь еще и страхование своих рисков должен оплатить сам. Так почему бы, следуя подобной логике, не заставить его также застраховать и качество строительно-монтажных работ, ведь подобный риск практически не отличается от риска ненадлежащего выполнения работ на объекте (см. п. 3 перечня)?! А заодно также не возложить все на того же бедного доверителя, который на сам процесс распоряжения внесенными деньгами, равно как и процесс строительства, не влияет, обязанность застраховаться от отсутствия у застройщика лицензий и необходимых разрешительных документов на строительство или, чего уж мелочиться, от риска мошенничества со стороны управляющего?!
Ведь рискует действительно именно он, так пусть и страхует все свои риски, исходя из замечательного принципа: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
Видимо именно так странно и рассуждал Кабмин, утверждая новый Порядок и Правила.
А ведь еще совсем недавно все было не так уж и плохо. К примеру, в ст. 12Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» в перечне сведений, которые должны содержаться в Правилах ФФС, значится необходимость определить ответственность управляющего и застройщика за невыполнение принятых на себя обязательств, порядок получения доверителем страхового возмещения в случае несвоевременного ввода объекта строительства в эксплуатацию, невыполнение работ, предусмотренных договором между управляющим и застройщиком и договором между управляющим и доверителем, или ненадлежащего выполнения таких работ. То есть отвечают управляющий и застройщик, как лица, которые в общем-то и обязываются дружно перед доверителем профинансировать и построить все в срок и качественно, а доверитель, в свою очередь, получает возмещение, если объект все же будет введен в эксплуатацию несвоевременно.
В нашем же (т.е. Кабминовском) Порядке и Правилах выгодополучатель – это некое вероятное третье лицо, также являющееся субъектом обязательного страхования имущественных рисков.
Стоит отметить, что не один Кабмин в данном случае отличился: Закон № 692-VI, совершенствуя все те же финансово-кредитные механизмы, также предписывает дополнить Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» статьей 111, в которой не только дан аналогичный перечень имущественных рисков, но и указано, что обязательное страхование осуществляется доверителем. Управляющий же и застройщик должны, по мнению законодателя, выступить ответчиками по договору обязательного страхования. И это ничего, что в общем-то понятие «ответчик» является сугубо процессуальным, в то время как отношениям характерны такие субъекты как страховщик, страхователь и выгодополучатель. В общем, вот такая вот странная забота о доверителе. Видно уж очень необдуманно принималось Постановление №805 и совершенствовались финансово-кредитные механизмы Законом № 692-VI, раз и законодатель, и правительство несколько смешались в определении «who is who» и определили в качестве страхователя наименее подходящего из участников отношений по строительству жилья с использованием ФФС. В силу немногословности анализируемого нормативного акта, анализировать-то в нем больше по сути нечего. А потому в заключение еще пара цитат. Так, в соответствии с п. 14 Порядка и Правил страховщик имеет право отказать в выплате страхового возмещения, в частности, в случае:
- совершения страхователем и/или выгодополучателем умышленных действий, приведших к наступлению страхового случая;
- совершения страхователем и/или выгодополучателем умышленного преступления, приведшего к наступлению страхового случая.
Вот сижу и силюсь представить эти самые умышленные действия доверителя, приведшие к несвоевременной сдаче объекта в эксплуатацию (строить застройщика не пускал?) или к отсутствию технической документации на устанавливаемое на объекте оборудование (выкрал, что ли, и уничтожил?), – и понимаю, что моя фантазия гораздо скромнее Кабминовской.
Максимум, что приходит на ум, так это мысль о явном душевном нездоровье такого махинатора-доверителя: надо же – деньги на строительство вручил, а введению объекта в эксплуатацию препятствует, и работы заставляет выполнять ненадлежащим образом, – и все ради страхового возмещения… А уж каким образом доверитель может своими умышленными действиями спровоцировать непредоставление ему же управляющим информации, предусмотренной Правилами фонда или договором об участии в фонде, – не могу выдвинуть даже маломальской версии. А ведь это только начало, и как любой нормативный акт, данное Постановление № 805, нельзя просто прочитать с улыбкой и проигнорировать. Ведь его еще и выполнять как-то предстоит. Благо, наверное, не в ближайшее время, все-таки кризис, и активного старта новых строительных проектов ждать не приходится. А там, возможно, спохватятся, да и внесут изменения, подправят малость. Ничего не скажешь, забавно… Но в том ли роль правительства и законодателя, чтобы забавлять, а нормативных актов, чтобы вызывать недоумение?! Ответ напрашивается отнюдь не веселый.