Дом, милый дом!
В Верховном Совете зарегистрирован законопроект № 3306. Инициатором законопроекта выступили народные депутаты Украины. Предлагаемый документ, как видно из его названия, предполагает внесение изменений и дополнений в ряд законов Украины с целью скорейшего упреждения последствий финансового кризиса. Одним из предложенных изменений были затронуты положения Закона Украины «Об ипотеке».
Так, законопроектом предусматривается введение обязанности ипотекодержателя предложить должнику или лицу, которое выступает в отношении последнего имущественным поручителем, заключить дополнительный договор к существующему ипотечному договору – в случае, если должник предполагает невозможность исполнения своих обязанностей по основному договору. В частности, обязанности по выплате кредита и/или процентов за пользование ним. Указанное дополнительное соглашение, говорит законопроект, обязательно должно предусматривать отсрочку обращения взыскания на имущество, пребывающее в ипотеке, на 90 дней начиная с момента возникновения права у ипотекодержателя на такое взыскание.
Отметим, что указанный срок применяется, в случае если в ипотеке пребывало жилое положение (квартира) или жилой дом. Кроме отсрочки обращения взыскания, законопроект предлагает обязательное включение в условия дополнительного соглашения к ипотечному договору оговорку о «заморозке» на указный девяностодневный срок начисления штрафных санкций и процентов за пользование кредитом. По истечению указанного срока, ипотекодержатель имеет право в досудебном порядке, то есть без обращения в судебные органы, обратить взыскание на предмет ипотеки одним из предусмотренных способов: продать залоговое имущество самостоятельно или перевести на себя право собственности на такое имущество. Не секретом будет для читателя, что основным ипотекодержателями в Украине являются банковские учреждения. Заключая ипотечные соглашения, банк совершено закономерно, желает максимально обезопасить себя и свести собственные риски к минимуму, поэтому в большей своей массе условия ипотечного договора уже содержат положения о досудебном удовлетворении требований банка к должнику. На такой случай законопроект указывает на распространение девяностодневной отсрочки обращения взыскания, а также на приостановку начисления штрафных санкций и процентов по кредиту, и на ипотечные договора, уже имеющие оговорку о досудебном урегулировании, даже при условии, если таким договором установлены иные правила и условия взыскания предмета ипотеки, нежели те, которые предлагает законопроект. Безусловно, такое предложение по разрешению кризисной ситуации в сфере ипотечного кредитования в Украине следует считать позитивным. Вместе с тем, благие намерения творцов комментируемого законопроекта могут столкнуться в жизни с определенными юридическими преградами – конечно, при условии, что законопроект будет одобрен Верховным Советом Украины в целом. По моему мнению, предложенные инициативы в отношении введения отсрочки обращения взыскания на девяносто дней и приостановки начисления штрафных санкций и процентов для должника можно расценивать как вмешательство в договорную сферу отношений между кредитором и должником. Понятно, что комментированные нововведения в первую очередь ставят в невыгодное положение кредитора (банк), поскольку, по сравнению с условиями действующего договора, срок взыскания, безусловно, меньше, да и от процентов и штрафных санкций пройдется отказаться. Немного законодательства. В соответствии с Гражданским кодексом Украины, ипотека – это один из видов залога как средства обеспечения гражданско-правового обязательства. Регулирование ипотечных отношений происходит в соответствии с Законом Украины «Об ипотеке». Указный закон отмечает, что ипотечные отношения регулируются этим законом, гражданским кодексом и другими законами Украины. Поскольку ипотека – это особая форма залога, будет правильным, если ипотечные отношения в части, не урегулированной законом об ипотеке, будут регулироваться положениями Закона Украины «О залоге». Так, ст. 56 закона о залоге гласит, что в случае, когда после заключения договора залога законодательством установлены правила, которые ухудшают положение залогодателя и/или залогодержателя, условия договора сохраняют силу на все время его действия. Таким образом, в случае принятия, соответствующих изменений в закон об ипотеке, они будут применяться только к ипотечным договорам, которые будут заключены после вступления их в законную силу. Исходя из указанной нормы, кредитор (банк) вполне обосновано может не применять нововведение по ипотечным договорам, заключенным до вступления закона в силу. Еще одним из проблемных мест предложенных изменений является возможность определения в дополнительном соглашении к ипотечному договору о досудебном взыскании долга, способа взыскания – перевод права собственности на кредитора (ипотекодержателя). При всем этом законопроект отмечает, что такое дополнительное соглашение или сам договор ипотеки, который содержит условия и порядок внесудебного перехода прав собственности от должника к ипотекодержателю на заставленное недвижимое имущество, является достаточным документом для государственной регистрации права собственности ипотекодержателя. Такой подход, без внесения изменений в профильный закон о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, не возможен. Это обусловлено, в первую очередь, отсутствием в Законе Украины «О государственной регистрации имущественных прав и их ограничений» дополнительного соглашения к ипотечному договору, так и самого договора ипотеки среди перечня документальных оснований для внесения соответствующей записи о собственнике недвижимого имущества. Исходя из этого, можно спрогнозировать ситуацию, при которой органы государственной регистрации – БТИ вполне правомерно будут отказывать в регистрации права собственности на недвижимость на основании документов, предлагаемых законопроектом.
Вследствие чего, такая норма закона об ипотеке будет «мертвой».
Рубрика: банковское право, законопроекты